پیامدهای منفی اجاره دستوری

اخیرا بند یک از مصوبات جلسه هفتاد و دوم ستاد ملی مقابله با کرونا که درخصوص تعیین سقف قیمت اجاره واحدهای مسکونی و عدم صدور حکم تخلیه در سال۱۴۰۰ به تصویب رسیده بود، مجددا برای سال۱۴۰۱ تمدید و ابلاغ شد. این در حالی است که چندی است آمار تلفات کرونا در کشور یک‌رقمی شده و مدارس، دانشگاه‌ها، رستوران‌‌ها و باشگاه‌های ورزشی و کسب‌وکارها کاملا بازگشایی شده‌‌اند. بنابراین مساله تمدید مصوبه مذکور ستاد ملی کرونا موجبات نگرانی مالکان واحدهای مسکونی را ایجاد کرده است و بر همین اساس نکات ذیل درباره تمدید مصوبه مذکور باید مورد توجه قرار گیرد:

۱- همان‌طور که در متن مصوبه مذکور که توسط ستاد ملی کرونا به تصویب رسیده بود، مالکان املاک مسکونی از این پس به سختی می‌‌توانند حکم تخلیه برای مستاجران خود اخذ کنند و بر اساس این مصوبه از نظر قانونی حق افزایش بیش از ۲۵درصد را درباره افزایش اجاره‌بهای سالانه در شهر تهران ندارند. بر همین اساس مشاهده می‌‌شود که هر دو مورد ذکر شده باعث افزایش ریسک مالکان شده و لذا مالکان خانه‌های تخلیه‌شده فعلی یا خانه‌های در شرف تخلیه، ریسک و تهدید بیشتر ناشی از عدم صدور حکم تخلیه و عدم افزایش نرخ اجاره‌بها بر اساس نرخ بازار را تحمل می‌‌کنند. بنابراین چون ریسک مالکان به دنبال این مصوبه افزایش می‌‌یابد، آنها برای پوشش ریسک‌‌های جدید خود، اجاره‌‌بهای بیشتری را وضع خواهند نکرد تا این ریسک‌ها را پوشش دهد. بنابراین به نظر می‌‌رسد بخشی از افزایش شدید قیمت اجاره‌‌بها در سال۱۴۰۰ ناشی از این مصوبه بوده است که نوعی دستکاری و مداخله در بازار اجاره محسوب می‌‌شود.

۲- مصوبه مذکور ستاد ملی کرونا با تمام واحدهای مسکونی و با تمام مالکان و مستاجران به یک روش برخورد می‌‌کند و آنها را همگن فرض می‌‌کند؛‌ درصورتی‌که این فرض مورد نقد اساسی است و باعث ایجاد مشکلات جدی برای مالکان، مستاجران، شوراهای حل اختلاف و برخی محاکم رسیدگی‌کننده به این موضوعات، در سال‌های آتی می‌‌شود و انواع تعارض و درگیری مالکان و مستاجران را افزایش می‌‌دهد. همچنین مصوبه مذکور که برای حمایت از اقشار آسیب‌‌پذیر در دوران کرونا به تصویب رسیده، ممکن است در عمل باعث حمایت از برخی ثروتمندان و دهک‌‌های بالای درآمدی شود؛ زیرا برخی ثروتمندان و دهک‌‌های بالای درآمدی به دلایل مختلف اقتصادی، در منازل استیجاری با متراژ بین ۱۰۰ تا ۲۵۰ متر مناطق یک تا پنج تهران ساکن هستند و ممکن است در عوض به جای خرید ملک مسکونی و راکد نگه داشتن سرمایه خود در املاک مسکونی، بنابر ترجیحات خود وجوه خود را در سفته‌‌بازی سکه، ارز، طلا، سهام یا خرید املاک تجاری و مغازه و... اختصاص دهند و عایدی بیشتری را نسبت به تورم بازار مسکن به‌دست آورند و درآمدهای بالایی را کسب کنند. بنابراین ممکن است تمدید مصوبه مذکور تا حدودی موجبات حمایت از این گروه را فراهم آورد. همچنین ممکن است یک فرد بیکار یا بازنشسته با پس‌‌انداز یا ارث یا عواید دوران بازنشستگی خود در سال‌های قبل اقدام به خرید یک واحد مسکونی با متراژ پایین در مناطق جنوبی و ارزان تهران کرده باشد و از طریق عواید حاصل از اجاره این آپارتمان، خود امرار معاش کنند؛ حال این سوال پیش می‌‌آید که با توجه به نرخ‌‌های تورم حدود ۳۰ و ۴۰درصدی در سال‌های گذشته، چرا باید با برقراری سقف افزایش ۲۵درصدی نرخ اجاره‌‌بها، قدرت خرید این مالکان کم‌بضاعت به تدریج کاهش یابد؟ از آنجا که مصوبه مذکور با همه مالکان و مستاجران به یک شیوه برخورد می‌‌کند، این احتمال وجود دارد که اجرای این مصوبه به اهداف خود نائل نشود. از طرف دیگر با بازگشایی مدارس، دانشگاه‌ها، کنسرت‌‌ها، سینماها و باشگاه‌های ورزشی این سوال مطرح می‌‌شود که چرا مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که مربوط به دوران اوج شیوع این ویروس بوده، برای سال جاری دوباره تمدید شد؟

۳- برقرار کردن سقف قیمت اجاره‌‌بها و کنترل دستوری آن، سیاست شکست‌خورده‌‌ای است و نوعی مداخله در بازار اجاره محسوب می‌‌شود که آثار زیان‌‌باری را در بسیاری از کشورها که این ایده را اجرا کرده‌‌اند، داشته است و همانند بسیاری از قیمت‌‌گذاری‌‌های دستوری کالاهای مختلف در دولت دوازدهم هیچ‌گاه به اهداف پیش‌‌بینی‌شده نرسید. مثلا در سال۱۹۹۲یک نظرسنجی نشان داد که حدود ۹۳درصد از اقتصاددانان آمریکایی و کانادایی اعلام کردند که ایجاد و برقراری سقف قیمت اجاره باعث کاهش کیفیت واحدهای مسکونی می‌شود و همچنین عرضه مسکن و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری را کاهش داده است و از طرفی باعث رشد بازار سیاه اجاره‌‌بها (یا شکل‌گیری قراردادهای صوری اجاره) شده است. البته مقالات معتبر زیادی درباره پیامدهای منفی برقراری سقف قیمت اجاره مسکن بر بازار مسکن، سرمایه‌‌گذاری مسکونی و کل اقتصاد وجود دارد.

۴- وضع سقف قیمت اجاره مسکن ممکن است موجب رواج اجاره‌‌نامه‌های صوری بین مالکان و مستاجران برای دور زدن قانون مذکور شود؛ زیرا به نظر می‌‌رسد بسیاری از مستاجران شرط لازم ادامه استقرار خود در واحد مسکونی را رضایت مالکان می‌‌دانند و معتقدند بعد از انقضای مدت اجاره، مالک شرعی اختیار ملک خود را ‎‌دارد و مستاجر نمی‌‌تواند بدون رضایت او در ملک مذکور بماند.

۵- ایجاد اصطکاک بیشتر و سخت‌‌تر شدن اخذ حکم تخلیه توسط مالکان، دعاوی موجر و مستاجر را در شوراهای حل اختلاف و مراجع صالح رسیدگی‌کننده افزایش می‌‌دهد. زیرا اثبات برخی مشکلات احتمالی که ممکن است مستاجران برای مالکان ایجاد کنند، توسط مالک سخت و دشوار است یا نیاز به صرف وقت، هزینه و انرژی زیادی توسط مالک دارد.

به نظر می‌‌رسد به هیچ وجه نباید در بازار اجاره‌‌بها و حوزه حقوق مالکیت خصوصی مداخلات دستوری خارج از مکانیسم بازار داشت؛ چراکه ممکن است ادامه این رویه چون نوعی تغییر در حقوق مالکیت خصوصی است، باعث ایجاد تغییر رفتار و تصمیم‌‌گیری عاملان اقتصادی برای کاهش ساخت واحدهای مسکونی و یا کاهش عرضه مسکن و به تبع آن کاهش سرمایه‌‌گذاری مسکونی، کاهش تعمیرات اساسی املاک مسکونی، خرید املاک تجاری به جای املاک مسکونی، کاهش عرضه واحدهای مسکونی استیجاری و کاهش کیفیت ساخت واحدهای مسکونی شود. بنابراین مداخله دولتی در بازار اجاره‌‌بها در بلندمدت به زیان مستاجران خواهد بود و موجب افزایش قیمت اجاره مسکن می‌‌شود. همچنین باید توجه داشت که بخش مسکن پیوندهای پیشین و پسین زیادی با سایر بخش های اقتصاد دارد و به نوعی بخش پیشران در اقتصاد محسوب می‌‌شود و سرمایه‌گذاری مسکونی بخشی از تولید ناخالص داخلی و تشکیل سرمایه ثابت ناخالص را تشکیل می‌‌دهد. در مجموع اجاره مسکن به‌عنوان بخشی از بازدهی دارایی مسکن در همه کشورهای دنیا پذیرفته شده و این نرخ رشد نقدینگی نامتناسب با نرخ رشد اقتصادی است که موجب تورم فزاینده در این بخش شده است. بنابراین توصیه می‌‌شود دولت‌ها از هرگونه مداخلات دستوری در بازار مسکن خودداری کنند و در عوض از مستاجران ‌‌کم‌‌بضاعت که در واحدهای مسکونی زیر ۱۰۰ متر ساکن هستند، با اعطای تسهیلات بانکی ارزان قیمت از آنها حمایت کند.