طرح مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در شرایطی مطرح شده که هنوز هدفمندی یارانه‌‌‌ها به‌‌‌طور دقیق گروه‌‌‌های هدف را شناسایی نکرده و موفق به تخصیص بهینه یارانه‌‌‌ها نشده است. هم‌‌‌اکنون همه خانوارهای ایرانی، دارای شناسه واحدی برای بهره‌‌‌مندی از امکانات و امتیازات قانونی نیستند، طوری که یک شخص می‌تواند همزمان چند واحد مسکونی را که همه آنها دارای انشعابات و مصارف خانگی با تعرفه یارانه‌‌‌ای باشد در اختیار داشته باشد، بدون اینکه انشعابات خانگی به کد خانوار واحدی برای بهره‌‌‌مندی از یارانه‌‌‌ها منتسب باشد. اگر هر واحد مسکونی صرفا در صورت ارائه کد خانوار مجاز به استفاده از تعرفه یارانه‌‌‌ای انشعابات باشد، عرضه واحدهای مسکونی به مستاجران در کوتاهمدت افزایش خواهد یافت و شناسایی واحدهای مسکونی بدون کارکرد انشعابات به جای اخذ تخفیف و تشکر از شرکت‌های خدمات‌‌‌رسان، به شناسایی خانه‌‌‌های خالی منجر خواهد شد. پس از آن می‌توان با دقت غیرقابل‌‌‌انکاری از خانه‌‌‌های خالی مالیات تنظیمی را اخذ کرد.
تاکنون برنامه‌‌‌ریزان همواره در برابر شناسایی و تطبیق جامعه هدف، موضوع فقدان بانک اطلاعاتی یکپارچه یا مرتبط به‌‌‌هم را به عنوان مانع زیرساختی برای تامین اهداف قانون‌گذار در حوزه اخذ مالیات خانه‌‌‌های خالی مطرح کرده‌‌‌اند. این در حالی است که همه دستگاه‌‌‌ها و سازمان‌های ارائه‌‌‌دهنده خدمات در صورت وجود شناسه خانوار منحصر (مانند شناسه ملی افراد) به هر خانوار ایرانی می‌توانند مطابق دستورالعمل‌‌‌های سازمان هدفمندی یارانه‌‌‌ها اقدام به اعمال تعرفه یارانه به جامعه هدف کرده و به هدف تنظیم‌‌‌گری مطلوب و تنسیق منابع یارانه‌‌‌ای به اقشار ضعیف جامعه دست یابند. آثار تبعی تخصیص بهینه منابع یارانه موجب کاهش اتلاف منابع محدود، کاهش نرخ رشد تورم و کاهش رشد شکاف طبقاتی در کوتاهمدت میشود و از این رو اجرای آن بر مالیات خانه‌‌‌های خالی مقدم است.
از سوی دیگر یکی از موثرترین سیاست‌‌‌ها برای تامین و عرضه مسکن در راستای سیاست‌‌‌های عدالت‌محور در این بخش، کاهش جذابیت مسکن به عنوان کالای سرمایه‌‌‌ای و سوداگری به واسطه حفظ ارزش دارایی در برابر تورم انتظاری و آتی است. مسکن کالایی است که به دلیل عدم‌امکان واردات آن در صورت افزایش و انباشت تقاضا نسبت به میزان عرضه، مشکلات اجتماعی پایدارتری را در جامعه ایجاد می‌کند. در حال حاضر کمبود مسکن در جامعه برای افرادی که توان مالی لازم برای پرداخت هزینه آن را داشته باشند، وجود ندارد. بنابراین مشکل بازار مسکن فقدان توان مالی متقاضیان و نبود تناسب درآمدها و هزینه مسکن جامعه هدف حمایت قانون‌گذار برای دستیابی به مسکن مناسب است. مسکن مناسب مسکنی است که ارزش نوساز آن (در حد متعارف) معادل کل درآمد ۵ سال هر سرپرست خانوار از دهک چهارم تا ششم جامعه (میانگین سه دهک) باشد؛ به این معنا که کل درآمد سالانه هر خانوار ضربدر ۵ سال تقریبا معادل ارزش یک واحد مسکونی در آن شهر یا محله‌‌‌ای که خانوار زندگی می‌کند، شاخصی برای سنجش توان خانه‌‌‌دار شدن است. بدیهی است این میانگین شاخصی برای سنجش توان است نه معیاری برای تعیین قطعی بهای مسکن. لیکن چنانچه در جامعه‌‌‌ای شکافی فاحش میان ارزش واحد مسکونی مصرفی با کل درآمد ۵ سال خانوارهای متقاضی مسکن باشد، قطعا تسهیلات بانکی هم با احتساب توان پرداخت متقاضیان برای بازپرداخت ۱۵ ساله به اتکای سهم هزینه مسکن از سبد هزینه‌‌‌های خانوار (حدود ۳۰ درصد) کارساز نخواهد بود، چراکه تقاضای خرید با توجه به سطح درآمد، در اعتبارسنجی‌‌‌ها واجد شرایط اخذ تسهیلات مطلوب خرید مسکن شناخته نخواهد شد. حتی در صورتی که متقاضیان با هدف فرار از چاله‌‌‌های تورم انتظاری و آتی به دریافت تسهیلات با اقساط بالاتر از استطاعت پرداخت خود (معادل یک‌‌‌سوم درآمد) تن دهند، باز هم بانک‌ها رغبتی به پذیرش ریسک عدم‌پرداخت ندارند و دریافت تسهیلات بیش از توان بازپرداخت برای متقاضیان مسکن میسر نخواهد بود.
از دیگر سو با توجه به جابه‌‌‌جایی جمعیت و مهاجرت در داخل کشور برای اشتغال و کسب درآمد، شهرهای مهاجرپذیر همواره با افزایش تقاضای مسکن فراتر از رشد طبیعی جمعیت مواجه بوده و دارندگان مسکن در مبدأ مهاجرت، به مهاجران فاقد مسکن در شهرهای مقصد و اغلب کلان‌شهرها تبدیل می‌‌‌شوند. از این رو عدم‌تنظیم‌‌‌گری بلندمدت و پایدار در توزیع فرصت‌‌‌های شغلی به‌‌‌رغم وجود قوانین مصوب، قادر به ایجاد تعادل جمعیتی در مراکز زیستی کشور نشده است؛ طوری که اغلب بخش‌‌‌های اجرایی کشور به دلیل تمرکز بر سیاست‌‌‌های بخشی به طور مستقیم با عواقب بحران فرابخشی و زیست محیطی مواجه نیستند. در حال حاضر نیز همچون دهه‌‌‌های گذشته سیاست‌‌‌های هر بخش در صورت توفیق، حداکثر قادر به تعادل‌‌‌بخشی میان منابع و مصارف همان بخش و تنظیم عرضه و تقاضای بخش خود معطوف و مصروف میشود. با این اوصاف به نظر می‌رسد دیگر جای هیچ ابهامی برای لزوم برقراری سیاست‌‌‌های فرابخشی در جهت تعادل اجتماعی میان سیاستگذاران و برنامه‌‌‌ریزان ملی باقی نمانده است؛ بنابراین ضرورت دارد سازوکار و زیرساخت‌‌‌های اجرای برنامه‌‌‌های چند‌انضباطی و فرابخشی توسط سازمان برنامه و بودجه تهیه و به تصمیم‌گیران دستگاه‌‌‌های مجری پیشنهاد شود تا توجه مدیران بخش‌‌‌های مختلف دولتی به ضرورت هماهنگی و سنجش اثرات متقابل تصمیمات بخشی در بخش‌‌‌های دیگر بیش از پیش معطوف شود. دستورالعمل هیات وزیران با مبنا و معیارهای قابل سنجش در عملکرد هر بخش می‌تواند همسویی میان بخش‌‌‌ها را تقویت و تضمین کند.
بر این اساس بهره‌‌‌مندی مالکان چند‌مسکنی از تعرفه‌‌‌های یارانه‌‌‌ای باید با اصلاح نظام یارانه‌‌‌ای انشعابات مسکن صرفا در صورت اختصاص کد خانوار به هر واحد مسکونی به ازای یک خانوار اعم از بهره‌‌‌برداری مالک یا مستاجر اعمال و در غیر‌این صورت در ازای خالی ماندن واحد مسکونی با تعرفه آزاد و دیماند معادل حداقل مصرف مورد انتظار توسط مدیر شبکه اخذ شود. چنین اقدامی به تنظیم بازار اجاره نیز کمک خواهد کرد. البته بدیهی است این اقدام تنها در کوتاهمدت کارساز بوده و موجب عرضه واحدهای مسکونی برای اجاره خواهد شد. اما در ادامه لازم است با تغییر رویکرد و اتخاذ سیاست‌‌‌های کاهش جذابیت خرید و نگهداشت مسکن برای فرار از آثار تورم و کاهش ارزش پول ملی با ایجاد جذابیت در بازار تولید و عرضه مسکن با هدف جلوگیری از کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی اقداماتی مثل اعمال تخفیف در مالیات از واحدهای به اجاره واگذار شده انجام داد. به طور مثال به ازای هر واحد مسکونی استیجاری ۱۰درصد تخفیف از مالیات اجاره و نیز معافیت کامل از مالیات اجاره برای آن‌‌‌دسته از موجرانی که به طور مثال بیش از تعداد مشخصی واحد را به بازار اجاره عرضه کرده‌‌‌اند، می‌تواند راهگشا باشد. این تصمیم می‌تواند به عنوان پیامی مثبت از سوی تنظیم‌‌‌گر بازار مسکن به سرمایه‌گذارانی که واحدهایی مطابق با الگوی مصرف مسکن هر شهر احداث و برای اجاره به جامعه هدف عرضه کنند، در دستور کار شورای عالی مسکن قرار گیرد.
خسرو مختاری / کارشناس توسعه
دنیای اققتصاد