کارشناس حوزه مسکن در گفتوگویی مفصل با فارس با انتقاد از عملکرد دولت و نظام بانکی، کاهش عرضه و تراکمفروشی را از مهمترین عوامل تشدید بحران مسکن در کشور میداند.
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با چالشهایی مانند افزایش قیمت، رشد اجارهبها، کاهش ساختوساز و دشوارتر شدن خانهدارشدن خانوارها روبهرو بوده است.در چنین شرایطی، سیاستهای دولت برای مدیریت این بازار بیش از هر زمان دیگری موردتوجه کارشناسان قرار گرفته است.فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است بسیاری از مشکلات امروز بازار ناشی از کاهش عرضه، ضعف در اجرای قوانین و تصمیمگیریهایی است که طی سالهای گذشته مسیر توسعه شهری را از ریل اصلی خارج کرده است. به باور او، اولویت سیاستگذار باید افزایش تولید مسکن و واگذاری زمین باشد، نه تمرکز بر سیاستهای مکمل.در این گفتوگو، فرشید ایلاتی از دلایل ناکامی مسکن استیجاری، آثار تراکمفروشی، ضرورت توسعه افقی شهرها، چالشهای واگذاری زمین، عملکرد وزارت راه و شهرسازی و راهکارهای خروج بازار مسکن از وضعیت فعلی سخن میگوید.مشروح این گفتوگو به شرح ذیل است:
چرا مسکن استیجاری در ایران موفق نمیشود؟
فارس: در حوزه مسکن طی چند سال اخیر فشار زیادی به مردم وارد شده و الان این فشار واقعا زیاد شده است. دولت هم گفته که طرحهایی مثل طرح مسکن استیجاری را دنبال میکند. در ابتدای این گفتوگو میخواستم بپرسم که چرا طرح مسکن استیجاری در ایران به نتیجه نمیرسد؟ایلاتی: طرحهایی که اخیراً از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده، مثل طرح مسکن استیجاری، جزو طرحهایی هستند که میتوان گفت در اولویت پایینتری قرار دارند. اولویتهای بالاتری که وزارت راه و شهرسازی باید دنبال کند، طرحهایی مانند تداوم نهضت ملی مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن است.اگر قرار باشد بگوییم به تکالیف خود عمل میکنیم، در وهله اول باید موضوع تولید مسکن را مدنظر قرار دهیم که اکنون چه در حوزه تولید مسکن و چه در صدور پروانههای ساختمانی شرایط مناسبی ندارد؛ در گام بعد یعنی زمانی که به آن تکالیف بهخوبی عمل شد، میتوان به سراغ اولویتهای بعدی مانند مسکن استیجاری رفت.موضوع این است که شرایط اقتصادی کشور ما تورمی است؛ یعنی خانوارها هر سال با مسئله افزایش اجارهبهای مسکن مواجه هستند. در کشورهایی که طرح مسکن استیجاری موفق بوده، ثبات اقتصادی وجود داشته است؛ یعنی بعضاً چند سال یا حتی بیش از یک دهه تورم باثبات و کنترلشده داشتهاند و همین مسئله باعث شده خانوارها الزاماً به دنبال مالکیت مسکن نباشند.دولتها نیز با شناسایی این نیاز و با همکاری شهرداریها توانستهاند طرحهای مسکن استیجاری را اجرا کنند که در دنیا نمونههای موفقی هم داشته است. اما به نظر میرسد باتوجهبه شرایط اقتصادی فعلی ایران، مسکن استیجاری در شرایط کنونی گزینه مناسبی نباشد.
فارس: دولت هم هر سال یک سقفی را برای اجاره بها تعیین میکند و مالکان نیز همیشه نسبت به این موضوع اعتراض دارند. به نظر شما این سقفگذاری چقدر موثر است؟ایلاتی: همینطور که اشاره شد، بحث تداوم تولید مسکن باید در دستور کار دولت قرار بگیرد و موضوع کنترل تقاضای بازار مسکن یا همین بحث افزایش سقف اجارهبهای مسکن، زمانی میتواند بهعنوان یک سیاست مکمل پاسخگو باشد که ما بتوانیم در بخش عرضه مسکن بهدرستی عمل کنیم.وقتی در این بخش اول تکالیف را بهدرستی انجام نمیدهیم، قطعاً سیاستی مثل کنترل صرف اجارهبهای مسکن یا افزایش سقف اجارهبها بهتنهایی پاسخگو نخواهد بود، اما در مورد اصل آن، حتماً کار درستی است. خیلی از تجربیاتی که در دنیا وجود دارد و بسیاری از کشورهایی که شاید از منطق بازار یا اقتصاد آزاد بهره میبرند، در حوزه اجاره مسکن سیاستهای بسیار سختگیرانهای دارند و کالای مسکن را متفاوتتر از سایر کالاهای اقتصادی میبینند؛ به همین دلیل، سیاستهای کنترلی مانند تعیین سقف افزایش اجارهبها را اجرا میکنند.ما هم میتوانیم به تبعیت از این سیاستها از این ابزار استفاده کنیم، اما باز هم تأکید میکنیم که این سیاست بهتنهایی پاسخگو نیست و حتماً موضوع تداوم عرضه و تولید مسکن باید در اولویت نخست وزارتخانه قرار بگیرد.
تراکمفروشی؛ عامل گرانی زمین و مسکن
فارس: در کلانشهرهایی مثل تهران عرضه باید چطور باشد؟ توسعه باید عمودی یا افقی باشد؟ایلاتی: یک اتفاقی که در شهر تهران و بهتبع آن در سایر کلانشهرهای کشور رخداده، بحث تراکمفروشی و افزایش طبقات ساختمانی است؛ مسیری که شاید بتوان گفت طی سه دهه گذشته در کشور شکلگرفته و به یکی از عوامل گرانی مسکن تبدیل شده است.شاید در ظاهر این روند به افزایش تولید مسکن کمک کند، اما در واقع وقتی شما اجازه میدهید ساختمانها تراکم و طبقات مازاد بگیرند و بیش از حدنصاب شهرسازی تعریفشده برای آن منطقه ساخته شوند، این موضوع باعث افزایش قیمت زمین در همان منطقه و بهصورت زنجیرهای در کل شهر میشود.یعنی میتوان گفت تراکمفروشی شهرداریها یکی از عوامل اصلی گرانی زمین و مسکن در کشور بوده است. اگر بخواهیم همچنان تولید مسکن را به افزایش تراکم ساختمانی و افزایش طبقات در شهرها گره بزنیم، این مسئله نهتنها به حل مشکل مسکن کمک نخواهد کرد، بلکه باعث پیچیدهتر و سختتر شدن شرایط خواهد شد.ازاینجهت به نظر میرسد سیاستهایی که افزایش تراکم مازاد یا افزایش تراکم طبقاتی در شهرها را تشویق میکنند باید هرچه سریعتر متوقف شوند و بهجای آن به سمت توسعه افقی شهرها حرکت کنیم.یعنی میتوان گفت تراکمفروشی شهرداریها یکی از عوامل اصلی گرانی زمین و مسکن در کشور بوده است. اگر بخواهیم همچنان تولید مسکن را به افزایش تراکم ساختمانی و افزایش تراکم طبقاتی در شهرها گره بزنیم، این مسئله نهتنها به حل مشکل مسکن در کشور کمک نخواهد کرد، بلکه باعث پیچیدهتر و سختتر شدن شرایط خواهد شد.ازاینجهت به نظر میرسد سیاستهایی که افزایش تراکم مازاد یا افزایش تراکم طبقاتی در شهرها را تشویق میکنند باید هرچه سریعتر متوقف شوند و بهجای آن به سمت توسعه افقی شهرها حرکت کنیم.
حلقه مفقوده سیاستگذاری مسکن
فارس: در مورد شهر تهران آیا این موضوع ضرورت داشته یا خودخواسته بوده؟ایلاتی: این وضعیت تا حد زیادی خودخواسته بوده است. ببینید، ما در شهر تهران طی حدود ۳۰ سال گذشته سیاستهایی را مطرح کردیم با این مضمون که تهران نباید بزرگتر شود، اما در عمل جمعیت تهران بیش از ۲.۵ برابر شده است.یعنی از یکسو سیاستهایی اجرا شده که باعث جذب جمعیت به تهران شده، اما از سوی دیگر اجازه توسعه افقی شهر تهران را ندادهایم. در واقع، با سیاستهایی مثل افزایش تراکم طبقاتی، خودمان زمینه جذب بیشتر جمعیت به تهران را فراهم کردهایم.مشکلاتی مانند ترافیک و بسیاری از مسائل دیگری که امروز شهر تهران با آنها مواجه است، تا حد زیادی خودساخته هستند. از طرف دیگر، متناسب با رشد جمعیت در شهرها، اجازه رشد ارگانیک به تهران یا سایر کلانشهرهایی که آنها هم با مشکلاتی مانند ترافیک و مسائل شهری دستوپنجه نرم میکنند داده نشده است.این مسئله باعث شده که ما عملاً و بهنوعی با یک خود تحریمی، جلوی رشد طبیعی شهر را بگیریم و شهرها را به سمت فشردگی و تراکم بیش از حد سوق دهیم؛ شهرهایی متراکم که با مشکلات اقتصادی، اجتماعی، آلودگی و مسائل متعدد شهری مواجه هستند.فارس: اینکه شهر بهصورت طبیعی رشد کند یعنی چی آیا به این معناست که هیچ محدودیتی نداشته باشد یا نه باید سیاستهای دیگری را اجرا کرد که جمعیت شهر زیاد نشود تا نسبت جمعیت و مساحت متوازن باشد؟ ایلاتی: ما یکسری سیاستهای راهبردی و کلان داریم که بر حوزه مسکن و شهرسازی هم میتواند اثرگذار باشد و آن، سیاستهای آمایش سرزمین است؛ یعنی اینکه بتوانیم توزیع فعالیت و توزیع جمعیت را در پهنه جغرافیایی کشور بهدرستی مدیریت کنیم.اگر این مسئله بهدرستی انجام نشود، باعث میشود کلانشهرهای متراکمی داشته باشیم که فعالیتهای اقتصادی و سرمایهگذاری در آنها متمرکز شود. اما اگر آمایش سرزمین بهدرستی اجرا شود، باتوجهبه اینکه ایران کشور بزرگی است، باید پهنه فعالیتهای اقتصادی نیز بهدرستی در آن تعریف شود تا جمعیت متناسب با فعالیتهای اقتصادی بتوانند از ظرفیت جغرافیایی کل سرزمین ایران استفاده کنند.به نظر میرسد ما در اجرای این سیاستها بهدرستی عملنکردهایم و یکی از تبعات اجرای نادرست آمایش سرزمین در ایران، مسئله مسکن و شهرسازی است.یعنی بخشی از مشکلات حوزه مسکن و شهرسازی ریشه در این دارد که موضوع آمایش سرزمین و توزیع بهینه جمعیت و فعالیت در پهنه جغرافیایی کشور بهدرستی انجام نشده است.فارس: الان که شهر تهران اینقدر زیاد شده میتواند همچنان رشد طبیعی خودش را داشته باشد؟ایلاتی: ببینید شاید این مسئله از لحاظ ریاضی و روی کاغذ امکانپذیر باشد، اما هر نوع توسعهای نیازمند یکسری زیرساختهاست و طبیعتاً خودِ توسعه هم هزینههایی به همراه دارد. ما باید پیشبینی کنیم که این جمعیتی که امروز در تهران و در این شهر فشرده زندگی میکنند و با مسائل مختلفی مواجه هستند، برای ادامه زندگی و توسعه شهری به چه زیرساختها و امکاناتی نیاز دارند.تهران هم واقعاً نسبت به جمعیتش شهر خیلی بزرگی نیست. ما در مقایسه، شهر استانبول را در کشور همسایهمان داریم که شاید حدود دوبرابر تهران جمعیت داشته باشد؛ حالا در پیک زمانی، بخشی از این جمعیت هم مربوط به گردشگرانی است که وارد شهر میشوند، اما مساحتش ۶ تا ۷ برابر تهران است.
اگر جغرافیا به ما اجازه بدهد و امکان رشد را داشته باشیم، میتوانیم تهران را بزرگتر کنیم، اما متناسب با همین جمعیت و بدون اینکه اجازه بدهیم جمعیت جدیدی به این جغرافیا اضافه شود. مثلاً دختر و پسرهایی که سابقه سکونت دارند یا مثلاً اینجا متولد شدهاند، برای همینها بخواهیم زمین اختصاص بدهیم. یعنی فرض کنید این دختر و پسر الان مجردند و در خانه پدر و مادرشان زندگی میکنند و میخواهند تشکیل خانواده بدهند و ازدواج کنند؛ اینها بیایند از آن توسعه افقی که مثلاً قرار است در جنوب تهران اتفاق بیفتد بهرهمند شوند. همین جمعیت را توزیع کنیم تا اصطلاحاً نسبت نفر به هکتار را به یک مطلوبیت برسانیم و بتوانیم آن عدد را کاهش بدهیم.فارس: در خصوص موضوع عمودیسازی که صحبت کردید الان این سیاست در برابر افقی سازی چه معایب و مزایایی دارد؟ایلاتی: مزایای این مدل قطعاً برای کسانی که سازنده یا ذینفع هستند خیلی بیشتر از مزایایش برای ساکنان، بهرهبرداران یا خود شهروندان یک شهر است.وقتی در یک زمین ۱۰۰ متری بهجای ۱۰ طبقه، ۲۰ طبقه ساخته میشود، قطعاً بزرگترین برنده یا ذینفع آن، خود سازنده یا مالک زمین است که توانسته این تراکم را بگیرد. در گام بعد هم شاید بتوان گفت مدل غلط درآمدی شهرداریها در کشور، یکی دیگر از ذینفعان این وضعیت هستند.یعنی شهرداری اگر بتواند تراکم مازاد بفروشد یا طبقات مازاد را به فروش برساند، از این محل درآمدی کسب میکند که حالا در بحث توسعه شهر، کنترل شهر، هزینههای مدیریت شهری یا خدمات شهری هزینه میشود.به نظر میرسد برندگان این موضوع تراکم، همینها هستند، اما بازندگان آن قطعاً مردم و شهرونداناند. بالاخره این مدل ساختوساز باعث گرانی زمین و مسکن میشود.
ما وقتی میگوییم عمودیسازی، از عمودیسازی اصولی که بر مبنای اصول شهرسازی باشد دفاع میکنیم و اصلاً منتقد آن نیستیم، اما مدلی که اکنون در حال اجراست به این صورت است که شما بر اساس این قاعده، یک جمعیت را در ساختمانها متراکم میکنید و با افزایش تراکم پیش میروید این موضوع نیازمند خدمات و سرانههای شهری است.یعنی اگر بتوانید بهدرستی خدمات و سرانههای شهری را برای آن مجتمع یا برجی که ساخته شده فراهم کنید، چهبسا آن قاعده اصولی قابلدفاع باشد، اما در مجموع، در مدلی که اکنون این مجوزها اعطا میشود، بههیچوجه این ملاحظات رعایت نمیشود، در آینده خود ساکنان و مالکان همین واحدها نخستین معترضان خواهند بود. مسائلی مانند ترافیک، عدم دسترسی به خدمات و کمبود سرانههای شهری، پیش از همه خود مالکان و بهرهبرداران این واحدها را دچار مشکل میکند.به نظر من باید روی این موضوع عمیقتر شویم که بحث توسعه عمودی، اگر بر پایه قواعد و اصول شهرسازی استوار باشد، قابلدفاع است، اما مسئله اینجاست که باید بر اساس اولویتها تصمیمگیری شود. اگر بخواهیم اولویت را مشخص کنیم، قطعاً اولویت ما باید توسعه افقی باشد. کشور ما، کشوری پهناور است. کشورهایی که به سمت توسعه عمودی رفتهاند، مانند ژاپن، سنگاپور یا هنگکنگ، با محدودیتهای جدی جغرافیایی مواجه بودهاند.
راهکاری که مغفول مانده است
اما ما کشوری هستیم که باید از پهنه سرزمین خود استفاده کنیم و حتی از منظر پدافند غیرعامل نیز به این موضوع نگاهداشته باشیم. ما باید سکونت را در سطح سرزمین توزیع کنیم.بنابراین اگر توسعه عمودی در جایی راهکار درستی باشد، قطعاً برای کشور ما نسخه مناسبی نیست و نمیتوان توسعه عمودی را بهعنوان راهحل اصلی تجویز کرد. در مقابل توسعه افقی میتواند اولویت بالاتری برای کشور داشته باشد.فارس: در بحث افقیسازی موضوع واگذاری زمین هم موضوعیت پیدا میکند. چرا دولت همیشه تمایل دارد مجری پروژهها باشد به جای اینکه زمین به مردم واگذار کند تا خودشان بسازند؟ایلاتی: ببینید یکسری منافع سازمانی تعریف شده است. سازمان ملی زمین و مسکن، یک سازمان کاملاً دولتی است؛ یعنی صددرصد دولتی است و بهعنوان نماینده دولت، در داخل محدودههای شهری حدود ۱۳۵ هزار هکتار زمین و منابع زمین در اختیار دارد. این سازمان در واقع یک ثروت عظیم را حبس کرده است.باوجوداینکه میگوییم کشور با مشکل مسکن، کمبود زمین، آمادهسازی و توسعه زیرساخت مواجه است، اما بخش قابلتوجهی از این منابع در اختیار همین سازمان قرار دارد. بااینحال به دلیل نوعی حس تعلق سازمانی، این منابع عملاً بلااستفاده ماندهاند.حتی بعضاً به طنز گفته میشود اگر قرار باشد این زمینها واگذار شوند، دیگر اساساً دلیلی برای ادامه موجودیت این سازمان باقی نمیماند.یعنی اگر سازمانی دیگر زمینی در اختیار نداشته باشد، اساساً موضوعیت آن زیر سؤال میرود؛ چون فلسفه وجودی چنین سازمانی این است که بهعنوان بانک زمین یا نماینده مدیریت زمین عمل کند.اما فارغ از این مسئله، واقعیت این است که دولت در محدودهها و حریم شهرها زمین در اختیار دارد، ولی به دلیل برخی مسائل از جنس زدوبندهای سیاسی و بعضاً فساد، این منابع بهدرستی در اختیار عموم مردم قرار نگرفته است.بخشی از این مسئله نیز به روابط بین دستگاهی بازمیگردد. برای مثال، در برخی استانها دیده میشود که مدیر سازمان زمین و مسکن با یک دستگاه اجرایی یا حتی مجموعهای در دستگاه قضایی همان استان بدهبستانهایی داشته و زمینهایی به مدیران یا تعاونیهای خاص کارکنان آن دستگاهها واگذار شده است. این تبادل و واگذاری زمین بین دستگاهها وجود داشته، اما اینکه عموم مردم از این منابع منتفع شوند، عملاً اتفاق نیفتاده است.حالا یک نکتهای هم بگم، البته داخل پرانتز. ببینید ما یک موضوعی را باید در کشور حل کنیم. خیلی از مدیران شاید بخواهند، حتی اگر فرض کنیم مسائل فساد هم وجود ندارد، اقدام و کاری انجام بدهند و این انگیزه را هم داشته باشند، اما بحث نهادهای نظارتی مطرح است. یعنی نهادهایی که بالاخره ناظر هستند تا قوانین در کشور درست اجرا شود، بعضاً وقتی نظارتهایشان به این شکل اعمال میشود، خیلی از مدیران میترسند.واقعاً بعضی از مدیرانی که سالم هستند و نیت درستی هم دارند و میخواهند زمین را واگذار کنند، فردا باید بهکلی دستگاههای امنیتی و نظارتی پاسخ بدهند که اصلاً شما بر چه اساسی این زمین را واگذار کردید. درحالیکه این موضوع قابلیت شفافشدن را دارد. به نظر من اگر رویهها و فرآیندها را شفاف کنیم، قیمتگذاری زمین و فرآیند واگذاری آن شفاف شود، این محدودیتهایی که الان بهظاهر وجود دارد برطرف میشود.
به نظر من لازم است خود دستگاههای نظارتی پیشقدم شوند و از مدیران حمایت کنند. همچنین سازوکارها و رویهها باید شفاف شود تا بعد از واگذاری زمین، آن مدیر زیر سؤال نرود و بتواند با خیال راحت موضوع واگذاری زمین را دنبال کند.فارس: ما قانون منسجم و شفافی برای واگذاری زمین داریم و مدیران عمل نمیکنند یا قانون شفافی نداریم؟ایلاتی: قانون وجود دارد اما ما اینجا تا حدی با تعدد قوانین مواجه هستیم؛ یعنی قوانین موازی، قوانین بالادستی و همچنین آییننامههای اجرایی خود دستگاهها وجود دارد.ببینید وقتی شما میتوانید این زمین را در اختیار یک دستگاه خاص قرار بدهید و این کار را هم به خاطر بدهبستانهای سیاسی انجام میدهید، پس میتوانید همان زمین را در اختیار یک تعاونی مردمی یا یک مجموعه مردمی هم قرار بدهید. بنابراین قانون راه را باز کرده است.اما بعضاً برای اینکه بخواهند یکسری منافع خاص را در آن دستگاه حفظ کنند، این موضوع را عمومی نمیکنند و واگذاری زمین بهصورت اختصاصی و بر اساس همان آییننامهها و رویههای موجود انجام میشود.شما تصور کنید که بین دو دستگاه دولتی زمین جابهجا میشود؛ در این حالت شاید نهادهای نظارتی حساس نشوند، چون اصطلاحاً از این جیب به آن جیب است. اما وقتی قرار باشد این زمین در اختیار یک مجموعه خصوصی یا مثلاً یک تعاونی مردمی قرار بگیرد، ممکن است حساسیت بیشتری ایجاد شود.
به نظر من در اینجا لازم است خود رئیسجمهور و وزیر راه و شهرسازی ورود پیدا کنند و فرآیند واگذاری کاملاً شفاف باشد. حالا اگر قرار است واگذاری بهصورت اجاره بلندمدت، ۹۹ ساله، فروش، پیشفروش یا اقساطی انجام شود، باید همه این رویهها شفاف و مبتنی بر ضوابط مشخص باشد تا مدیران بتوانند به آن استناد کنند. به نظر من کاملا این کار شدنی است.فارس: دولتها به این موضوع اعتقادی دارند یا نه؟ایلاتی: وقتی عملکرد دولتها را بررسی میکنیم، میتوان گفت که مجموعاً عملکرد رضایتبخشی در موضوع واگذاری زمین وجود نداشته است. البته دورههایی بوده که واگذاری زمین انجام شده، اما این روند استمرار نداشته است؛ یعنی مقطعی، موردی و بعضاً اختصاصی بوده و عمومیت پیدا نکرده است.هر کسی که ساکن این سرزمین است، حقی و نوعی تعلق نسبت به آن دارد و ما باید بخشی از این سرزمین را، حداقل در قالب حق بهرهبرداری از زمین، در اختیار ساکنان و جمعیت این قلمرو قرار بدهیم.یعنی هر کسی که در پهنه سرزمین ایران متولد میشود، باید بخشی از اراضی این کشور به او تعلق بگیرد تا بتواند روی آن کسبوکار، کشاورزی، فعالیت خدماتی یا ساختوساز انجام دهد. این موضوع قابل تحقق است.ما به تعداد ساکنان این سرزمین، حداقل ۲۰۰، ۳۰۰ یا ۴۰۰ متر و حتی در بعضی مناطق بیش از ۱۰۰۰ متر از پهنه سکونتی ایران را میتوانیم به هر نفر تخصیص بدهیم و در مجموع هم این اعداد شاید تنها دو تا سه درصد از کل سرزمین را شامل شود.
تاخیر پروژههای مسکونی؛ نتیجه ضعف نظارت یا نقص قراردادها؟
فارس: در خصوص موضوع تاخیر در پروژه ها هم میخواستم بپرسم که آیا دولت انگیزه ندارد زودتر تمام شوند یا نه به نفع پیمانکار است که دیرتر تمام شود؟ ایلاتی: این قرارداد سهجانبهای که بین پیمانکار، دولت و طرفی که بهعنوان آورنده یا متقاضی طرح حضور دارد و همچنین بانک شکل میگیرد، از نظر ساختار ایراد دارد.مردم در اینجا کسانی هستند که سرمایه خودشان را وارد میکنند و تسهیلاتی را هم که ضمانت کردهاند، در قالب بانک مسکن یا سایر بانکها به طرح اضافه میکنند، اما دولت به وظیفه نظارتی خود بهدرستی عمل نمیکند.مثلاً پیمانکاران با ارقام پایین در مناقصهها برنده میشوند تا صرفاً پروژه را در اختیار بگیرند، اما به دلیل ضعف نظارتی دولت و اینکه عملاً میدانند کسی قرار نیست تأخیر پروژهها را پیگیری کند، پروژهای که باید دو یا سه ساله ساخته شود بعضاً شش، هفت یا حتی ده سال طول میکشد و همچنان تکمیل نمیشود.الان مردم واقعاً نمیدانند باید از چه کسی مطالبهگری کنند و به نظر من ساختار این قراردادها ایراد دارد. باید یک نهاد ناظر مستقل، بهعنوان عامل چهارم، به این قراردادها اضافه شود تا بتواند نظارت کند که پیمانکاران پروژهها را طبق برنامه و در زمان مقرر اجرا کنند.
بررسی اقدامات وزارت راه و شهرسازی طی ۲ سال گذشته
فارس: شما عملکرد وزارت راه و شهرسازی در این دو سال را چطور میبینید ؟ به نظر شما آیا این وزارتخانه توانسته عملکرد قبال قبولی ارئه کند؟ ایلاتی: اگر چند شاخص را بررسی کنیم که میتوانند نمایانگر وضعیت صنعت مسکن باشند، یکی از مهمترین آنها شاخص پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در کشور است.این عدد حالا به زیر ۳ درصد رسیده است؛ یعنی کل نظام بانکی و شبکه بانکی کشور کمتر از ۳ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص میدهد در حالی که این سهم باید حدود ۲۰ درصد باشد، اکنون در مجموع به کمتر از ۳ درصد رسیده است.این نشان میدهد که نظام بانکی به تکالیف قانونی خود در حوزه تامین مالی مسکن عمل نکرده است.مضاف بر این بحث کاهش صدور پروانههای ساختمانی و همچنین پروژههایی که در دولت قبل در قالب قانون نهضت ملی مسکن آغاز شد نیز قابل توجه است. این پروژهها نهتنها توسعه پیدا نکردند، بلکه بعضاً بهدلیل سیاستهایی که اعمال شد، دچار مشکل شدند. برای مثال فشار به متقاضیان برای تکمیل آوردههای مالی در بازه زمانی کوتاه باعث شد بسیاری از افراد از ادامه مسیر انصراف بدهند. در حالی که باید شرایط را تسهیل میکردند تا پروژهها ادامه پیدا کند، نه اینکه متقاضیان تحت فشار قرار بگیرند. از طرف دیگر ثبتنامهای جدید هم عملاً متوقف شده و در حال حاضر هیچ ثبتنام جدیدی انجام نشده است یعنی به جای اینکه شرایط بهگونهای پیش برود که متقاضیانی که ثبتنام کردهاند در پروژه باقی بمانند، عملاً کاری شد که بخشی از آنها از پروژه خارج شوند و انصراف بدهند. این نشان میدهد که نهضت ملی مسکن تداوم مناسبی نداشته و برنامه مشخص و منسجمی هم در حوزه عرضه مسکن ارائه نشده است.فقط بهصورت ناقص و محدود موضوع مسکن استیجاری مطرح شد که اخیراً هم عددی حدود ۱۰ هزار واحد برای آن عنوان شده، اما هنوز مشخص نیست منابع این طرح قرار است به چه شکلی تأمین شود، توسط چه پیمانکاران و سازندگانی اجرا شود و سازوکار آن دقیقاً چیست. در این زمینه شفافیت کافی وجود ندارد و پرسشهای زیادی مطرح است. به نظر من اگر شاخصها و موضوعات آماری مرتبط با بخش مسکن را بررسی کنیم، وضعیت صنعت مسکن در کشور وضعیت مطلوبی نیست.اگر واقعاً ساخت مسکن مقدور نبوده یا شرایط آن فراهم نبوده، ما همچنان معتقدیم که حداقل واگذاری زمین برای چهار میلیون خانواده میتوانست انجام شود. یعنی زمین به خانوارها اختصاص داده میشد و بعد خود خانوار، چه با کمکهای مالی دولت و چه بدون آن، میتوانست موضوع ساخت مسکن را برای خودش دنبال کند.با همین وضعیتی هم که امروز وجود دارد و با دولتی که بعضاً از ناتوانی خود صحبت میکند و محدودیتها را مطرح میکند، باز هم حداقل امکان واگذاری زمین به مردم وجود داشت. یعنی در همین مرحلهای که امروز قرار داریم و ادعا میشود میتوانستیم برای چهار میلیون خانواده تأمین مسکن انجام بدهیم، حتی اگر ساخت چهار میلیون واحد محقق نمیشد، تأمین و واگذاری زمین کاملاً امکانپذیر بود.وقتی گفته میشود بانکها تسهیلات نمیدهند یا همکاری لازم را ندارند، سؤال این است که حداقل آن زمینی که در اختیار خود دولت و سازمان ملی زمین و مسکن بوده چرا واگذار نشده است؟ چرا آن بخشی که کاملاً در اختیار دولت بوده، اجرا نشده و به تکلیف خود عمل نکردهاند؟به نظر من اگر این موضوع را تفکیک کنیم، آن چهار میلیون واحدی که قرار بود طی چهار سال ساخته شود، حداقل در بخش تأمین و واگذاری زمین قابل تحقق بود.
https://safireeghtesad.ir/vdcenw8z.jh87fi9bbj.html
safireeghtesad.ir/vdcenw8z.jh87fi9bbj.html
منبع : خبرگزاری فارس